News - STUDIO IMMOBILIARE MONZAFFITTI.IT - CASEAMONZA.IT - dott. Fabio Maffeis - Monza, Via Giulini 7 - cell. 348-7403526

Vai ai contenuti

Menu principale:

LA SOPPRESSIONE DELL'F.23
Con il dcreto M.E.F. 08 nov. 2011 la soppressione annunciata del Mod. F.23, diventa operativa, e pertanto questo modello dal 31 dic. 2014 non potrà più essere utilizzato.
Con il nuovo Mod. F.24 che entra in vigore da 1° gennaio 2015, i privati dovranno districarsi nella scelta del corretto modello, che sono ben quattro: F24 Ordinario, F24 Semplificato, F24 Accise, F24 Elide. Il nuovo modello F.24 non prevede possibilità di compensazione con altri tributi, le novità non riguardano quindi solo i diversi modelli, ma anche i nuovi codice tributo. Siamo a Vs. disposizione per informazioni in merito.

CERTIFICAZIONE ENERGETICA - D.Lgs 192/05
A partire dal 1° luglio 2009 tutti gli immobili, dovranno essere dotati dell'attestato di certificazione energetica così come previsto all'art. 6 comma 1-bis, lettera c) del Dlgs. 192/2005. Il controllo si applica a tutti gli edifici, con l'eccezione di quelli posti sotto tutela e di quelli industriali riscaldati con energia di processo. 

L’elemento rilevante della norma è l’Attestato di Certificazione Energetica (allegato all'atto di compravendita) che il costruttore o il venditore deve farsi rilasciare da Liberi Professionisti o da Organismi Accreditati aventi particolari requisiti e competenze professionali specifiche e caratteristiche di indipendenza. 

l processo consiste nel determinare le prestazioni energetiche dell’edificio, in base alle quali verrà assegnata una classe energetica che rappresenterà la qualità costruttiva dell’immobile. 

L’attestato di certificazione energetica è obbligatorio in Lombardia nel caso di:
- compravendite immobiliari, pena la nullità dell'atto notarile, dal 1° luglio 2009;
- nuove edificazioni o ristrutturazioni importanti, dal 1° luglio 2009;
- cessione in locazione di immobili o di singole unità immobiliari  dal 1° luglio 2010;
- per poter accedere alle detrazioni fiscali introdotte dalla Legge finanziaria 2007 e prorogate con la Finanziaria 2008 fino al 2010, per interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche dell’immobile:
· dal 1° settembre 2007 nel caso di vendita di un intero immobile e di tutte le unità che lo costituiscono

L'attestato di certificazione energetica è, altresì, obbligatorio per ottenere permessi per costruire o per dichiarazioni di inizio attività presentate a partire dal 1° settembre 2007, nel caso si riferiscano a nuovi fabbricati o di ristrutturazioni che coinvolgano più del 25% delle superfici disperdenti dell'edificio. Risulta obbligatorio anche per ampliamenti superiori al 20% del volume esistente.

Inoltre, l'attestato di certificazione energetica è indispensabile per usufruire delle detrazioni del 55% sull'IRPEF ed IRES per opere che influiscono sulle prestazioni energetiche dell'edificio, dell'appartamento o degli impianti.

Il Decreto Legislativo 3 marzo 2011 n. 28 (art. 13 lett. c), conseguente all'attuazione della Direttiva Europea 2009/28/CE sulla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili, prevede che, a decorrere dal 1° gennaio 2012, gli annunci commerciali tuttii riportino l’indice di prestazione energetica (IPE) riportato nell’Attestato di Certificazione Energetica (ACE), ad eccezione di quelli esentati,
pena forti sanzioni pecuniarie per i trasgressori.

In base alla recente normativa, si consiglia di allegare il Certicato  ACE - APE anche ai contratti di locazione e ai contratti di trasferimento degli immobili a titolo gratuito far data del 4 agosto 2013  - D. lgs 192/2005 - Conversione del D.L. 63/2013 nella Legge 90/2013, oltre come già si faceva per gli atti a titolo di compravendita. Secondo il Dpr. 131/86, l'allegazione non coporta costi accessori, ma la non allegazione fatta in secondariamente ne comporta, limposta di registro e/o la marca da bollo, secondo la modalità originaria della registrazione non telematica /telematica.

Proponiamo quindi, con l'ausilio di personale qualificato di cui sopra, certificazioni APE a tariffe interessanti.
Per ogni chiarimento, per una
richiesta di preventivo senza impegno per la certificazione del Vs. immobile, contattateci.

LOCAZIONE A RISCATTO
La locazione a riscatto negli ultimi tempi si è manifestata sulla scena nel mercato immobiliare con un certo impeto, spesso anche in modo improprio. Vediamo alcuni casi per capire meglio chi sono le persone che potrebbero cogliere questa interessante opportunità.

Il primo si può considerare quello di un soggetto che sta vendendo casa e ha l'esigenza di iniziare una locazione per evitare una tassazione sfavorevole in quanto sarebbe obbligato nell'immediatoche  a comprare come "seconda casa". Una volta venduta la precedente casa potrà andare a comprare beneficiando degli incentivi e agevolazioni fiscali per l'acquisto della "prima casa".

Un secondo caso può riguardare chi si trasferisce per motivi lavorativi con un contratto di lavoro a temine che poi si tramuta in un contratto di lavoro a tempo indeterminato, e quindi perchè sprecare il canone di locazione del primo e del secondo anno senza considerare questa nuova forma e opportunità d'acquisto.

Il terzo riguarda le giovani coppie, che già dispongono di uno o due contratti di lavoro a tempo indeterminato, che per prudenza si affacciano solo al mercato delle locazioni,  senza pensare che molti costruttori accettino anche questa forma di acquisto dilazionata nel tempo come "locazione a riscatto".

In che modo? Per le persone che hanno quindi dei "contratti di lavoro a tempo indeterminato", o dei "beni immobili" o altre "garanzie real"i,
non ci sono problemi, per le altre che non disponessero nell'immediato di garanzie interviene un "garante". Ecco che sul mercato immobiliare sono entrate e si sono affaciate anche alcune  banche a far da "garante".

Di cosa si tratta esattamente?  I casi sono sostanzialmente duei:
"compravendita preceduta da contratto di locazione a riscatto" e di "contratto locazione
con supplementare contratto con opzione d'acquisto
", ma non solo si possono impostare modalità diverse secondo le specifiche esigenze del clienti.

Il recente D. L. 133/2014 "Sblocca Italia", ha introdotto a decorrere dal 13 settembre 2014, regolamentando la Locazione a riscatto per le abitazioni di nuova cotruzione o recentemente ristrutturate entro sei mesi dal termini dei lavori siano,  purchè in classe energetica A e B, affinchè siano poste in locazione per con particolari vincoli, tra cui registrazione del preliminare e il riscatto dei canoni versati, ferma restando determinati vincoli sulla procedura, di prerequisiti soggettivi dei conduttori promittenti acquirenti, di zona di ubicazione, di tipologia
dell'unità immobiliare, di parametrazione contrattualistica, di tempistiche di procedura, di detrazione effettiva, e di esborso complessivo, e sucessivamente acquistate.

Per una consulenza in merito senza impegno, per approfondire le giuste e diverse modalità di impostazione contrattuale, e per una corretta analisi sui costi e i vantaggi fiscali, siamo a Vs. disposizione.

NUOVO MODELLO "RLI"
Il nuovo Modello RLI sostituirà a decorrere dal 03 febbraio 2014 il vecchio mod. 69, per la registrazione, le proroghe, le cessioni, le risoluzioni dei contratti di locazione, nonchè per l'esercizio della "cedolare secca" e per la comunicazione dei dati catastali.  
Per ulteriori informazioni, contattateci.

LA CEDOLARE SECCA
Nel 2011 è stato introdotto un nuovo regime fiscale per la tassazione degli immobili ad "uso abitativo", da persona fisica a persona fisica,  con la finalità di far emergere le cosidette locazioni "sommerse" non regalarmente registrate, detto con "cedolare secca".

Oltre alla "tassazione ordinaria normale" e quella della "cedolare secca", abbiamo anche la tassazione definita a regime fiscale "convenzionato-agevolato", che a secondo dei casi, ma molto spesso, può risultare anche più conveneiente delle precedenti.

Il regime fiscale della "
cedolare secca" ha introdotto pertanto delle sanzioni molto pesanti per chi non si comporta corretamente nei confronti dell'ufficio riscossione tributi, ma al contempo ha agevolato molti contribuenti, con una tassazione fiscale ridotta al 21% con locazioni a regime ordinario, e al 15% per quelle a regime concordato-agevolato, anzichè la tassazione Irpef normale a scaglione che in molti casi risulta molto più penalizzante per il contribuente.

Con il D.L n.47 del 28 marzo 2014, G.U. n. 73, l'aliquota della cedolare secca è stata ridotta al 10%, dal 2014 al 2017.

Per una analisi sulla convenienza contributiva e per la scelta della tipologia di contratto, contatteci.

LE NUOVE DETRAZIONI FISCALI
Facendo seguito alla L.90/2013 G.U.n. 181 del 3 agosto 2013 recante: ”Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, recante disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo sulla prestazione energetica nell'edilizia, le modifiche intervenute in sede di conversione sono entate in vigore il 4 agosto 2013.
Detrazione del 65% per le spese di riqualificazione energetica degli edifici (art. 14)
E’ previsto un incremento dal 55% al 65% dell’agevolazione fiscale per le spese di
miglioramento dell'efficienza enrgetica degli edifici, intervenute nel periodo compreso tra il 6 giugno e il 31 dicembre 2013.
Si ricorda che gli interventi incentivati sono quelli introdotti con la legge finanziaria per il 2007 (Legge 296/2006):
• art. 1 comma 344 - Detrazione spese sostenute per riqualificazione energetica degli edifici;
• art. 1 comma 345 - Detrazione per l'installazione di pareti, pavimenti, coperture e finestre
idonee a conseguire determinati livelli di risparmio energetico;
• art. 1 comma 346 - Detrazione per l'installazione di pannelli solari;
• art. 1 comma 347 - Detrazione per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale.

In sede di conversione in legge, la detrazione è stata estesa anche alle spese per
interventi di sostituzione di impianti di riscaldamento con pompe di calore ad alta efficienza ed impianti geotermici a bassa entalpia, nonché per le spese per la sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria. Per gli interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali o che interessano tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo edificio, le suddette detrazioni sono previste per interventi realizzati nel periodo dal 6 giugno 2013 al 30 giugno 2014.
Proroga delle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia e perl'acquisto di mobili (art. 16)
Col D.L. n. 83/2012 (cosiddetto "Decreto Crescita"), è stata prorogata
fino al 31 dicembre 2013 la suddetta detrazione del 50% per le ristrutturazioni edilizie. Inoltre, è stata riconosciuta ai contribuenti, che fruiscono di tale agevolazione fiscale, un’ulteriore detrazione per le spese documentate per l'acquisto di mobili finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione, su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro.

Per tutto il 2014 le detrazioni del 50% e del 65% sono state
prorogate dul modello di base dell'anno precedente, per il 2015 la detrazione fiscale per gli interventi di riqualificazione energetica, parti comuni condominiali, e per le misure antisismiche scenderanno al 50%, mentre per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio scnderanno al 40%.

"IUC" E LA TASSAZIONE DELLA CASA: "L'IMU, LA TASI E LA TARI"
Che cos'è la IUC? E' un'imposta costituita a sua volta da altre tre imposte, ossia l' IMU (Imposta municipale unica), la TASI (Tassa sui servizi indivisibili) e laTARI (Tassa sui rifiuti, erede della TARES - ex TARSU). E' opportuno informarsi presso il sito del comune dove è ubicato l'immobile.

L'IMU, acronimo di Imposta municipale unica, è la più “vecchia” delle tre e, che ha sostituire l'ICI, non deve essere pagata per le prime case , salvo che non siano di lusso, mentre per le altre categorie di immobili si deve pagare una cifra con un'aliquota fissa e una variabile definite dai comuni. La TARI, come accennato, è l'imposta necessaria la raccolta e lo smaltimento rifiuti solidi urbani e va a sostituire la TARES. È dovuta dai proprietari degli immobili e dai titolari di imprese commerciali nonchè industriali;  la base imponibile è determinata dalla superficie dell'immobile, i Comuni definisono l'imposta, aliquote e detrazioni e le tempistiche di pagamento,  decidono il numero di rate (dalla soluzione unica ad un massimo di quattro) e trasmettono il bollettino precompilato, del modello F24 per il pagamento bancario. La TASI, infine, è l'imposta per il pagamento dei servizi comunali e si applica alle prime e alle seconde abitazioni. Il calcolo dell'importo dovuto risulta più complicato: in questo caso la base imponibile è rappresentata dalla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente pari a 160 nel caso di case e abitazioni (80 per gli uffici, 55 per i negozi, 65 per gli immobili strutturali). Poi si inseriscono nel calcolo le aliquote e le detrazioni stabilite a livello comunale. Sui siti web di molti comuni si può già trovare un software con il quale inserendo alcun dati, si riesce a calcolre il reltivo risultato. Bisogna notare, però, che non tutti i Comuni italiani sono  riusciti a deliberare sull'IUC e il Governo ha pertanto posticipato al 16 ottobre la data ultima per il pagamento della TASI. Per sapere quali sono i comuni “virtuosi” si può consultare l'elenco sul sito del Ministero Economia e Finanza.

Infine i contribuenti a scanso di equivoci, è opportuno che verifichino online, le disposizzioni comunali inerenti il pagamento della TASI; si riportano in particolare alcuni dettagli relativi il comune di Monza

"L'IMU rimane a carico del locatore-prorpietario; la TASI non si paga su tutti gli altri immobili (ad esempio laboratori, negozi, capannoni, box non di pertinenza dell’abitazione principale, case date in affitto). dato su questi immobili, infatti, si paga l’IMU. Chi abita in una casa in affitto o chi ha dato una casa in affitto non deve pagare la TASI, a Monza, ma attenzione non in tutti i comuni  l'applicazione impositiva che si appalica a Monza è a questo analoga. in particolare per la TASI e per le aliquote dell'IMU".

 
Copyright 2015. All rights reserved.
Torna ai contenuti | Torna al menu